frazionabilità e alienabilità separata
di box ex Legge Tognoli
Not. Paolo Simonetti
19.07.2002
Un locale commerciale
e un box auto, uniti da vincolo pertinenziale ai sensi della Legge Tognoli,
sono ricompresi in un più ampio piano di recupero in previsione del quale
l’unità commerciale sarà frazionata e trasformata in due unità abitative da
alienare separatamente.
Qual è la
sorte del box? Quanto incide il vincolo pertinenziale in questo caso?
Taluno (il
responsabile dell’ufficio tecnico del comune) opina che il box debba rimanere
vincolato ad entrambe le unità immobiliari e, pertanto, in caso di alienazione
separata delle stesse il box andrebbe acquistato in comunione ordinaria tra i
proprietari delle abitazioni.
Talaltro (il
responsabile dell’archivio), che il problema non sussisterebbe per
l’alienazione del primo appartamento se effettuata congiuntamente al box;
restando il dubbio sulla commerciabilità della seconda unità in quanto
sprovvista di autorimessa pertinenziale.
Personalmente
non condivido né l’una, né l’altra delle soluzioni.
Ne “I
Quaderni di Notariato” n. 1, Casu e
Raiti affrontano la questione con argomentazioni senza dubbio condivisibili.
Secondo gli autori l’alienazione deve
considerarsi ammissibile – pena l’inconcepibile in commerciabilità del bene – e
il vincolo deve considerarsi trasferito su una delle due unità risultanti dal
frazionamento, a scelta del proprietario, facendosene menzione nell’istanza di
concessione del frazionamento medesimo.
A questo
punto sorgono i seguenti interrogativi: devo ritenere sufficiente la
presentazione di siffatta istanza di concessione o il trasferimento del vincolo
deve risultare dalla concessione (cosa che il responsabile del Comune ha già
escluso in maniera categorica)?
Il vincolo
originario può essere modificato da un atto successivo di vincolo tra le nuove
unità immobiliari? Quali possono essere gli accorgimenti in atto per
determinarne la validità? In ogni caso, quale sarebbe la sorte della seconda
abitazione? La costruzione di un secondo box gioverebbe?
Not. Pietro Ciarletta
Il
caso di cui mi sono occupato era il seguente:
- vincolo ex
L .122/1989 per la realizzazione di garage interrato (su corte comune) a
servizio di palazzina con due appartamenti al piano 1° (proprietario
"A") e 2° (proprietario "B") entrambi con locali
servizio al piano terra costituenti unico subalterno con ciascuno degli
appartamenti; (atto unilaterale trascritto);
-
realizzazione dei garages interrati e regolare accatastamento.
Con
successiva concessione edilizia, senza tener conto della esistenza del
vincolo, il Comune autorizza il frazionamento delle due originarie unità
immobiliari con mutamento di destinazione d'uso del piano terra in civile
abitazione, al fine di una autonoma alienazione.
In prossimità
della fine dei lavori, il tecnico procede alle necessarie denunce di variazione
catastale.
Le parti,
dunque, vengono da me per la vendita dell'appartamento al piano terra.
Ho ritenuto
che il frazionare l'originario immobile al cui servizio era stato
realizzato il garage pertinenziale alterasse il contenuto oggettivo del vincolo
e mi è sembrato insufficiente una mero atto ricognitivo di parte, stante
la natura degli interessi tutelati dalla norma.
Su richiesta
degli interessati, da me informati, il Responsabile dell'Ufficio Urbanistica ha
autorizzato la sottoscrizione di un atto modificativo del detto vincolo con
esatta individuazione catastale delle unità pertinenziali e delle unità
principali secondo le nuove risultanze del Catasto Fabbricati.
Ho dunque
ricevuto l'atto di modifica del vincolo allegando il provvedimento del Dirigente,
con conseguente trascrizione.
Not. F. Lepore
26.07.2002
Il solo fatto
di frazionare è inosservanza del vincolo pertinenziale, pertanto Ti consiglio
di non procedere.
Non tutti gli
atti possono essere fatti.